Superbonus e aggiornamento catastale

Tra i temi più dibattuti del momento vi è senz’altro la questione dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate sulla variazione dello stato dei beni degli immobili oggetto di Superbonus. Nonostante da mesi si rincorrano notizie (imprecise) di stampa sulle lettere partite “a migliaia”, non è ancora chiaro se e cosa sia corretto fare per rispettare un requisito postumo posto dal Governo in carica sugli immobili oggetto di interventi Superbonus.

Ripercorriamo brevemente la travagliata evoluzione normativa.

Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023)

Il comma 86 della recente Legge di Bilancio 2024 ha sancito che:

L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 [ossia Superbonus, ndr], verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di inter-operabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati

Segue il successivo comma 87 con:

Nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190.

Provvedimento Agenzia delle Entrate n. 38133/2025

L’Agenzia delle Entrate ha emanato lo scorso 07 febbraio 2025 un ulteriore provvedimento, ove ha reso note le modalità di invio e il contenuto della lettera di compliance. Essa renderà disponibili al contribuente – tramite PEC o raccomandata – le informazioni per consentire una valutazione in ordine alla correttezza dei dati in suo possesso e agevolare l’adempimento spontaneo degli obblighi tributari relativi all’aggiornamento degli archivi catastali.

Ricevuta la comunicazione, i contribuenti, possono regolarizzare le omissioni attraverso la presentazione delle dichiarazioni di variazione e aggiornamento, beneficiando della riduzione delle sanzioni previste.

Risposta del MEF

Il ministero dell’Economia – in una risposta fornita il 12 febbraio 2025 in audizione in commissione Finanze alla Camera – rivela con quali criteri verranno prodotte le prime liste selettive per l’invio delle lettere di compliance per il mancato adempimento della comunicazione di variazione catastale a seguito di lavori Superbonus.

Essa sarà inviata in una prima fase agli intestatari di immobili interessati da interventi Superbonus che risultano all’attualità iscritti al catasto privi di rendita catastale o con valori catastali di modesta entità rispetto ai costi sostenuti per effettuare gli interventi edilizi.

L’Agenzia delle Entrate esclude quindi un invio generalizzato, ferma restando la valutazione della sussistenza dell’obbligo dichiarativo in capo ai titolari di diritti reali sull’immobile.

Chiarimenti dal Consiglio Nazionale degli Ingegneri

Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha pubblicato un documento (circolare 251/2025) che chiarisce per quali interventi edilizi sia necessario aggiornare la “situazione catastale” dell’immobile. L’obbligo di aggiornamento è previsto nell’ipotesi di variazioni riguardanti:

• aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie; 
• aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’unità immobiliare e dunque sulla rendita del bene.

Con le disposizioni in vigore, per quanto riguarda gli aspetti qualitativi, la revisione della rendita è dovuta in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività.

Comunicazione dal Consiglio Nazionale dei Geometri

Anche il Consiglio dei Geometri si è espresso sul tema tramite recente comunicato prot. N. 1483 del 10 febbraio 2025. Oltre al richiamo al già menzionato provvedimento AdE n. 133/2025, viene ribadito che:

il Consiglio Nazionale attuerà […] un programma divulgativo/formativo avente per oggetto l’insieme delle norme che regolano le corrette prassi ed azioni alla base dell’attività tecnica di classamento delle unità immobiliari di categoria ordinaria (con particolare riferimento alle categorie A). Il progetto si svilupperà investendo sull’impegno di ciascun membro della Commissione, che condividendo le linee guida oggetto di presentazione durante la prossima riunione convocata a Roma per il giorno 28 febbraio p.v., potrà rappresentare un chiaro punto di riferimento per affrontare nel modo più corretto, nelle settimane successive, l’attività che ne deriverà.

Cosa concluderne?

Come emerso da questo breve excursus, ad oggi non sono pervenute indicazioni chiare ed univoche sul tema: gli stessi Ordini e Consigli Nazionali hanno cominciato a muoversi soltanto recentemente, dichiarando anche che gli Uffici del Territorio non hanno ancora disposizioni in materia di aggiornamento degli atti catastali a seguito di Superbonus.

Fermo restando che la via del ravvedimento operoso (ossia la presentazione spontanea dell’aggiornamento) sia sempre applicabile, non è possibile consigliarvi su quale sia la migliore via da perseguire; riportiamo di seguito un elenco di vantaggi e svantaggi – per quanto ad oggi noto – delle due opzioni.

Quel che pare abbastanza probabile, salvo ulteriori affinamenti/stravolgimenti normativi, è che l’aggiornamento catastale sia un obbligo a cui adempiere; resta da decidere sia il SE che il QUANDO: se farlo anticipatamente o attendere maggiori indicazioni in merito (es. linee guida), a prescindere dall’arrivo o meno della lettera di compliance. Il tutto ricordando anche che eventuali scostamenti catastali o presunte irregolarità potrebbero comportare problemi futuri in occasione di compravendita o altri atti notarili su tali immobili.